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异地养老青睐长三角农家乐

From: http://www.33trip.com  (2011-09-29)
异地养老已经慢慢从一个新词汇成为了老年人生活中的一个普通词,而长三角周边有以苏州景色得天独厚,苏州太湖周边,西山,东山,三山岛及新区、园区的不少地方,已经成为了上海异地养老聚集点。

异地养老从2002年开始被观念先进的上海老人接受。有资料指出,上海已经进入一个老龄化社会,2007年上海老年人比重将超过总户籍人口的20%。而有9.9万名被访者希望购买郊区或周边城市的养老型住宅,此外还有将近1万人愿意购买郊区或周边城市的养老型别墅。据调查,昆山、苏州、嘉兴、湖州等上海周边城市,已形成环上海“养老房产带”,以低价来吸引众多的上海老年购房者。

尽管上海等大城市的“异地养老”依然是一种无奈的选择,因为与外国人不同,中国人更多的还是习惯于生活在自己熟悉的地方。不过,异地低廉的房价,对经济不太富裕的老年人来说,还是有着强烈的吸引力。这种选择可以比较轻松地解决自己甚至子女最基本的安居问题。而小城市或者乡村的低廉生活成本,可以让都市的退休老人花不多的钱而过上相对优裕的生活。

许多上海老人与家人算了这样一笔帐:到外 地养老,如果房价适中,距上海也不太远,那还是很划算的事。上海老人有退休金,现在又可享受异地养老的政府补贴,老人原来在市区的住房可以转租而坐收租金。这是直接的收支帐。还有一笔间接的收支帐:如果老人的新居环境优美、空气清新,老人因群居而身心愉悦,健康长寿,那么,都市老年夫妇只要能多活二至三年,所得的退休金就足以“赚”回购买(或租用)新居的费用。

在这样的大背景下,没有污染、亲近自然、交通也相对便捷的上海周边区域的新型养老房产风靡上海也就顺理成章。长三角地区的开发商看中了养老房产这块肥肉,纷纷把投资目标指向这一朝阳产业。

长三角最早的异地养老产业萌芽于浙江湖州市的南浔镇。这里如今已被誉为“中国第一老年城”,全国老龄委称之为“开创我国社会化养老先河”。这个老年城又名“久安老年公寓”,坐落于古镇南浔,是浙江省老年公益事业深化改革的试点。1997年,浙江久安公益事业有限公司投资5000万元兴建了这座老人公寓。公寓占地面积近百亩,建筑面积3万平方米,由老年公寓、老年俱乐部、老年医疗康复中心、江南水乡一条街和文园等老龄服务设施及产业组成。11年来,先后已有140多位来自长三角各地的老人安居此城。

上海老人许建贞、邵菊英夫妇1998年卖掉了上海的房子,来到南浔老年城生活。2004年,他们被女儿许新接进自己的别墅,生活了一年左右,就又搬回了老年城。许建贞老人说:″比起别墅,这里更自由,生活更方便,环境也特别好。″

钮菊艳老人是一名退休教师,老伴去世后,女儿把她接到美国生活。但她适应不了38层的公寓和语言不通的环境,回到国内来到老年城过日子。三年前,她与隔壁房间的沈德坤老人喜结良缘。

在人们的传统概念里,似乎只有那些无人赡养的孤寡老人才会选择养老院。然而,根据最新统计,仅浙江杭州就有近1/4的老年人生活在空巢家庭中。这部分缺少子女照顾的老人的养老需求尤其强烈。越来越多的老人因受不了″空巢″状态而选择了养老院。

据了解,每户老人只需支付6万元的住房使用押金和每月300元的管理费后,即可在久安老人公寓拥有一套35平方米的公寓并可永久入住,而押金将在老人搬离或逝世后如数归还给本人或其家人。


老年城里的老人平均年龄为76岁,其中年龄最大的95岁,年龄最小的65岁。为公寓服务同时为社区服务是南浔老年城的两个职能。目前,这里还是上海交通大学和上海市高校退管会的定点离退休教职工疗修基地。

在众多的“养老房产商”中,“浙江联众”可谓夺得头筹。该公司的第一步是寻找环境优美而又交通便利的乡村,与村委会签订整体合作的协议,对整个村庄进行重新规划、建设后,不占用集体一分地、不花农民一分钱,利用村民的宅基地重建崭新的四层小楼,同时完善村庄的配套设施。这些四层小楼,一层归原来居住的村民使用,二、三、四层则改建成“城仙居”——“城仙居”的含义是:让城里人像神仙一样地居住在这里。其经营形式则是公司化的“农家乐”。联众公司将“城仙居”以“5万元至8万元使用30年”的租让形式,租给希望到乡村休闲养老的都市人。结果一炮打响。

这种城乡互动,既保护乡村环境资源,又建设了新农村的全新做法,专家称之为“联众模式”。也有专家分析表示,“城仙居”创意的高明之处,是利用了城乡间的级差地租,为新农村建设提供了资金,同时为都市居民的异地养老提供了廉价的住房。

城仙居在浙江临安天目山取得成功之后,联众公司随即向各地延伸。浙江德清的莫干山、安徽的黄山、四川的九寨沟……目前,联众公司已经与15个环境优美的乡村签订了合作协议。根据上海市民的建议,在城仙居模式的基础上,联众公司又在浙江德清莫干山镇推出了功能更全、居住条件更优的“欢庭”乡村公寓。欢庭设计成中国传统的“围合式建筑”,其最大的特点是“凝聚力”和“个性”相统一。人聚集在一个公共的空间里,既互为个体,又相互联系,相互照应。满足了老人对活动场所的“分”与“聚”的要求。大家凝聚在一个共同的大院子里,有亭台楼阁,有超市、医疗室等完备生活配套。在这里,老人可以找到志趣相投的朋友,或者是对自己弹琴跳舞练太极拳很有帮助的老师。老人们不用再像以前那样呆在家里一个人看电视,或者在养老院一个人无聊地晒太阳。“欢庭”不但有精装修的套房,而且有共同的庭院,还将引进瑜珈和太极拳教授,配置医疗服务站,还有一块专供老人种养时蔬的菜园子。在另一“城仙居”浮玉山庄,还配有一个游泳池、一个门球场,老人们可以在锻炼的同时找到志同道合的朋友。在“城仙居”春风何村,则有一个500多亩的“都市菜园”,老人可以租下一垄菜地,种上自己喜欢吃的蔬 菜。

然而,“联众模式” 随即遇到了两个政策性的问题。一是“城仙居”的产权问题,因为是农民的宅基地改造,而农民与住家间又是房东与房客的关系,因此房客支付的只是租金而非购房款,房客得到的也只是30年的使用权而非房屋的产权。一些购房者因此而犹豫不决,担心没有产权的住房在30年使用过程中产生纠纷。这个问题因公证部门的介入而得以化解。所有出资购买30年居住权的都市人与农户之间都签订合约,并有公证部门的公证。

二是“城仙居”的经营合法性问题。“城仙居”属于公司化的“农家乐”,基本由农户经营,属于“农民利用宅基地房屋自营或出租”性质的经营性活动。对这类经营活动,工商行政管理部门过去没有明确的法律规定。如果不办理经营许可手续,属于无照经营;如果去办理登记手续,又属于哪类性质?

对于第二种问题,上海市于2007年出台了明确的政策。去年7月2日,上海市工商行政管理局推出了10项惠农措施。其中指出:农民以宅基地房屋自营或出租给他人从事与该经营场所相适应的经营活动,经当地房屋土地管理部门批准,可以作为经营场地予以工商登记。这一政策的出台,为“农家乐”的经营在政策上给予了正名。

事实上,“农家乐”的出现是新农村建设下的一大创新成果,不仅提高了农民的经济收入,还解决了农村劳动力剩余、乡风文明等社会问题。是新农村建设中一股强大的动力,受到政府的高度重视和支持。

如今,越来越多的上海市民愿意到乡村去生活、度假,“农家乐”的出现正好适应了市场的需要。为那些厌倦城市喧嚣的市民提供了一个环境优美,民风朴实,实惠便利的新生活方式,这种可以圆一份田园生活情结的生活方式,备受城里人的喜爱。然而,虽然各地的“农家乐”经济发展迅速,但其发展仍与《土地管理法》中有关内容相冲突。《土地管理法》中规定:农民宅基地是国家或集体无偿划拨给农民的,所以居民不得应用无偿获得的宅基地的土地为自己赢利,也就是不允许农民在宅基地上进行经营活动。而现行《上海市住宅物业管理规定》,包括农村宅基地房屋在内的居住房屋不能作为经营场所登记。这一规定对依托“农家乐”发展乡村 旅游业、促进农村富余劳动力就业和增加农民收入,都带来了一定影响。这在一定程度上对农民经营“农家乐”形成了政策障碍和心理障碍。

2005年,《中共中央办公厅国务院办公厅关于进一步加强农村文化建设的意见》中曾强调,要积极发展具有地域特色的“农家乐”旅游项目。胡锦涛总书记在考察崇明岛前卫村“农家乐”时也指出:“农家乐”旅游前途无量。这都表明了政府对“农家乐”经营的支持。上海在全国首先在政策上给“农家乐”以明确的政策支持,顺应了市场发展规律,也是实实在在的惠农举措。

“城仙居”乡村公寓既然是公司化的“农家乐”,自然也能享受这一政策。浙江联众公司负责人为此决定向上海发展。他们到上海周边的崇明岛、奉贤、松江等地考察,觉得在上海周边建立离上海人生活更近、更方便的“城仙居”,为上海市民提供更优质的清凉乡村生活。浙江联众公司董事长朱为民认为,上海市的政策使他们到上海近郊与农民合作经营“城仙居”吃了定心丸。

如今,已经有数千户都市居民生活在各地的“城仙居”中,他们中一老人为多,上海居民占60%以上。“联众模式”得到了政府和社会的高度认可,2006年10月14日,在全国村官大会上,联众公司被授予“全国新农村建设突出贡献奖”;同年10月28日,在北京人民大会堂,联众公司再次被推选为“2006年度全面小康与新农村建设中国十大贡献企业”。

在“城仙居”快速发展的过程中,上海周边的长三角地区的养老房产和乡村养老服务业也方兴未艾:长三角地区亲情健康养老社区嘉兴江南太阳城开盘;无锡崇安居家养老服务中心开张;浙江宁海县康乐居家养老服务中心挂牌;南京首个居家养老服务站在建邺区南湖街道成立……据不完全统计,在过去的两年中,长三角地区挂牌成立的“乡村公寓”和各级“养老服务中心”不少于千个。一批民营企业大胆涉足养老业。浙江温岭去年新建成老年公寓20多个。该市朝阳老年公寓一期建筑面积5725平方米,规划配有健身房、乒乓球室、台球室、图书室、影视厅、保健室等设施。浙江三心美德老年公寓总投资达4.8亿元,可接纳5000名老年人。

长三角地区的养老产业尽管有了前所未有的发展,但与经济的快速 发展相比,养老业依然滞后。浙江省社科院社会学所副所长杨建华对长三角养老机构的严重不足表示担忧。他认为,西方国家经济发展到一定程度后才出现的老龄化问题,在我国已提前出现。这带来的挑战在于,公共财政还不足以“包办”养老机构,亟需社会力量提供“准公共产品”。浙江省老龄科研中心副主任王先益则建议,政府扶持养老服务业,可以采取两种方式:一是完全开放市场,由市场兴办养老机构,然后以政府购买服务的方式来进行;二是以补贴的方式。王先益认为,“政府购买服务”以及政府补贴床位的方式,是“实打实”的,能增加透明度,杜绝政策漏洞。33trip
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